Oui, un propriétaire peut faire payer l’électricité à son locataire, mais pas n’importe comment. Le vrai point de bascule, c’est de ne pas basculer dans une logique de « revente » ou de « refacturation » interdite en location classique, et de choisir le bon mécanisme selon le bail, la durée et le comptage disponible. En pratique, le moyen le plus robuste reste de laisser le locataire souscrire un contrat d’électricité à son nom dès que c’est techniquement possible.
En bref
- Location « classique » : refacturer l’électricité privative du logement est en principe interdit, le locataire doit pouvoir avoir un contrat à son nom et choisir son fournisseur.
- Ce qui est récupérable : l’électricité des parties communes peut être récupérée en charges, mais pas l’électricité consommée « dans le logement » (électricité privative).
- Exceptions opérationnelles : en meublé, courte durée, bail mobilité, chambre chez l’habitant, colocation ou sans compteur individuel, l’électricité peut être incluse via forfait, ou répartie au réel si la mesure est fiable et transparente.
- Anti-litige : pas de marge, méthode écrite, justificatifs conservés, relevés d’index à l’entrée et à la sortie (idéalement avec photos).
La règle générale qui évite 80 % des ennuis : l’électricité privative n’est pas une charge récupérable
Quand on parle d’électricité en location, il faut tout de suite séparer deux choses qui se ressemblent sur une quittance, mais qui n’ont pas le même régime.
D’un côté, l’électricité privative, celle consommée dans le logement (prises, éclairage, électroménager). Elle ne fait pas partie de la liste des charges récupérables fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Autrement dit, ce n’est pas une charge qu’un propriétaire peut « récupérer » comme on le fait pour l’entretien des communs ou certaines dépenses de copropriété.
De l’autre côté, l’électricité des parties communes (couloirs, escaliers, locaux communs). Celle-ci peut être récupérée via les charges, notamment en copropriété, avec une répartition selon les tantièmes.
Cette distinction est simple, mais elle change toute la stratégie. Sur le papier, l’option « je paie la facture et je la refacture » peut sembler séduisante. En pratique, c’est souvent ici que tout se joue : l’électricité privative relève d’un contrat d’énergie qui doit pouvoir être souscrit par le locataire, pas d’un système de charges à manipuler librement.
Pourquoi la « refacturation » d’électricité au locataire pose problème en location nue ?
En location d’habitation relevant de la loi du 6 juillet 1989, le principe général est l’interdiction pour le bailleur de refacturer ou de revendre l’électricité au locataire. Ce cadre s’appuie notamment sur l’interdiction de rétrocession d’énergie posée par le décret du 23 décembre 1994 (sauf autorisation), et sur la logique du Code de l’énergie (notamment art. L331-1 et art. L133-1), qui protège la liberté du consommateur.
Concrètement, cela signifie une chose très pratique : le locataire doit pouvoir souscrire un contrat d’électricité à son nom, et choisir son fournisseur. Depuis l’ouverture du marché de l’énergie en 2007, il existe plusieurs fournisseurs, et le locataire peut en changer. Vous ne pouvez pas verrouiller ce choix dans le bail, et une clause qui impose un fournisseur est illicite.
Point important pour votre gestion : le changement de fournisseur se fait sans frais et sans coupure, la continuité étant assurée par le gestionnaire de réseau Enedis. Dans la vraie vie, c’est un levier utile pour désamorcer les inquiétudes d’un entrant : vous pouvez exiger que le contrat soit pris à son nom, sans vous retrouver à gérer une transition « à risque » sur l’alimentation.
Ce que les décisions et recommandations sanctionnent ou tolèrent : la clause n’est pas votre bouclier
Beaucoup de propriétaires bailleurs cherchent à se « protéger » en ajoutant une clause de refacturation dans le bail. Or, une décision de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 2 octobre 2013, n°12-24.795) a retenu la nullité d’une clause de refacturation dans un bail. Traduction très opérationnelle : vous pouvez vous retrouver avec une clause inutilisable, et donc avec un terrain de contestation tout trouvé.
Dans le même temps, il existe une logique admise dans certaines situations : une indemnité correspondant à l’électricité effectivement consommée peut être possible lorsque le locataire ne peut pas se défaire de cette consommation. Dit autrement, si l’électricité reste au nom du bailleur pour des raisons de configuration, la voie la plus défendable n’est pas « je revends », mais « je justifie une consommation et je demande une compensation sans marge ».
Cette approche rejoint l’idée de transparence et d’absence de marge rappelée par une recommandation du Médiateur national de l’énergie (n°2013-0861). Si vous deviez retenir une ligne directrice, ce serait celle-ci : mesurer ou répartir, oui; marger ou imposer, non.
Dans un projet bien cadré, l’objectif n’est pas de « récupérer à tout prix » l’électricité, mais de choisir un montage qui tient au quotidien : compréhensible pour le locataire, documenté pour vous, et difficile à attaquer si le ton monte.
La solution la plus robuste : un contrat d’électricité au nom du locataire
Si votre logement a un compteur individuel et un identifiant (PDL ou PRM pour Linky), c’est la voie la plus simple et la plus solide pour éviter les litiges : le locataire souscrit un contrat électricité à son nom. Vous n’avez plus à arbitrer forfait, régularisation, justificatifs, ni à vous exposer à une accusation de refacturation.
Avant d’arbitrer, vérifiez la faisabilité technique et votre organisation d’entrée dans les lieux :
- Pré-requis : compteur individuel, PDL ou PRM (Linky) communicable au locataire.
- Timing : un délai conseillé est de 15 jours avant l’emménagement pour ouvrir le contrat.
- Qui paie quoi : le propriétaire paie le raccordement pour un logement neuf, le locataire paie les frais de mise en service (hors cas particuliers).
Petite anecdote de terrain : on voit souvent des entrées qui se compliquent simplement parce que le PDL ou le PRM n’a pas été transmis à temps. Résultat : le propriétaire garde le contrat « provisoirement », puis essaie de refacturer ensuite. Ce réflexe évite bien des mauvaises surprises : préparez le PDL ou PRM et prévoyez le basculement avant la remise des clés, comme vous le feriez pour l’assurance habitation.
Quand l’électricité peut être incluse sans tomber dans la revente : les cas qui reviennent le plus ?
Tout dépend du niveau de contrainte du bien. Il existe des situations où l’électricité est souvent incluse ou gérée autrement, parce que faire souscrire un contrat au nom de l’occupant est peu réaliste ou techniquement impossible : location meublée, courte durée, bail mobilité, chambre chez l’habitant, colocation, ou logement sans compteur individuel autonome.
Dans ces cas, deux familles d’outils ressortent en pratique :
1) Le forfait : un montant fixe annoncé au contrat, qui simplifie la gestion.
2) Le réel ou la répartition documentée : vous partez d’une mesure (compteur, sous-compteur) ou d’une clé objective, et vous gardez les justificatifs.
Forfait en location meublée : simple, mais il doit rester raisonnable
Le forfait de charges est réservé au meublé. Son principe est clair : un montant fixe, sans régularisation annuelle. C’est confortable à gérer, et souvent apprécié par les locataires, à condition que le montant ne se transforme pas en « supplément de loyer » déguisé.
Un exemple typique : un forfait mensuel de 45 euros incluant eau, chauffage, électricité. Le point de vigilance n’est pas l’existence du forfait, c’est son niveau : un forfait manifestement excessif peut être contesté, avec un risque de requalification et de remboursement du trop perçu.
Le bail mobilité (durée de 1 à 10 mois) se prête fréquemment à un « tout compris » au forfait. Dans une logique de long terme, gardez une trace interne de ce qui rend votre forfait « raisonnable » (par exemple, cohérence avec l’usage attendu), car c’est ce qui vous sauve si la discussion s’envenime.
Courte durée et saisonnier : au forfait ou au réel, mais tout doit être explicite
En location saisonnière ou courte durée, le contrat d’électricité au nom du locataire est rarement l’option la plus réaliste. Il est courant d’inclure l’électricité dans le prix, ou de la calculer au réel avec relevés d’entrée et de sortie.
Un repère opérationnel souvent cité pour la courte durée est une durée maximale de 90 jours consécutifs par locataire. Quel que soit votre choix, la règle de tenue de dossier reste la même : transparence, méthode écrite, et absence de marge. Côté preuves, les photos des index, les relevés, et la conservation des factures sont vos meilleurs alliés en cas de contestation.
Colocation, chambre chez l’habitant, logement « découpé » sans compteur autonome : la répartition doit être défendable
Quand plusieurs occupants partagent une facture unique, ou quand vous louez une partie d’un logement sans PDL autonome, l’objectif n’est pas de faire « au centime parfait » mais d’être objectif et traçable. Les clés de répartition généralement admises sont celles qui se justifient facilement : nombre d’occupants, surface, durée d’occupation, ou sous-compteur.
Exemple simple de pro rata surface : logement de 100 m2, chambre de 20 m2, quote-part de 20 %. Plus la méthode est approximative, plus il faut la contractualiser clairement et conserver les preuves (factures, calcul, échanges écrits).
Forfait, provision, réel : comment choisir sans se tromper de combat
Avant d’arbitrer, je vous propose de raisonner en trois questions très concrètes : quel bail, quelle durée, quel comptage. C’est ce trio qui conditionne votre marge de manoeuvre.
| Configuration | Option la plus robuste | Option possible si contrainte | Vigilances anti-litige |
|---|---|---|---|
| Location classique avec compteur individuel (PDL ou PRM) | Contrat d’électricité au nom du locataire | Indemnité au réel seulement si le locataire ne peut pas souscrire | Ne pas insérer de clause de refacturation « automatique »; conserver les relevés d’index |
| Location meublée | Forfait de charges incluant l’électricité | Mesure au réel si sous-compteur fiable | Forfait non excessif; périmètre clair; pas de régularisation si forfait |
| Bail mobilité (1 à 10 mois) | Forfait « tout compris » | Répartition documentée si nécessaire | Montant cohérent; mention explicite au contrat |
| Courte durée ou saisonnier (repère 90 jours) | Électricité incluse au prix | Au réel avec relevés entrée-sortie | Méthode écrite; photos d’index; factures conservées; absence de marge |
| Colocation, chambre chez l’habitant, absence de PDL autonome | Sous-compteur ou compteur divisionnaire pour répartir | Clé objective (surface, occupants, durée) | Contrat clair; justificatifs; méthode stable; relevés périodiques |
Provision sur charges : utile en général, mais attention au piège de l’électricité privative
La provision sur charges fonctionne avec des avances mensuelles, puis une régularisation annuelle sur justificatifs. En cas de contestation, il faut pouvoir produire les factures, les relevés, la méthode de répartition, et en copropriété les tantièmes si cela joue sur la répartition.
Le poste mérite d’être isolé : la provision vise des charges récupérables, et l’électricité privative n’en fait pas partie au sens du décret n°87-713. Donc, si vous mettez « électricité du logement » dans une mécanique de provisions comme si c’était une charge récupérable, vous vous exposez à une contestation solide.
En revanche, pour l’électricité des parties communes, la logique de charges récupérables a du sens, puisqu’il s’agit d’un poste collectif récupérable via les charges de copropriété.
Sous-compteurs et compteurs divisionnaires : la bonne technique quand le contrat locataire est impossible
Quand vous ne pouvez pas créer un PDL autonome (dépendance, logement découpé, colocation avec une alimentation commune), le compteur divisionnaire ou le sous-compteur devient une solution très pragmatique. L’idée n’est pas de « vendre » de l’énergie, mais de mesurer pour répartir ou indemniser, de manière transparente et sans marge.
Avant de lancer des travaux, mieux vaut raisonner par étapes : vérifiez le schéma électrique, le tableau, les protections, et la possibilité de sous-comptage par circuit. En copropriété, pensez aussi à vérifier ce qui relève du syndic et d’une décision d’assemblée générale des copropriétaires.
Côté exploitation, votre routine doit être simple et répétable : relevés à l’entrée et à la sortie, idéalement avec photo horodatée, et selon les cas un relevé mensuel ou trimestriel si la consommation est partagée. Vous conservez les index, la facture du compteur principal, et votre méthode de répartition. Ce sont ces pièces qui font foi quand il faut trancher.
Clauses et pratiques à éviter : ce qui déclenche les contestations
Si votre objectif est d’éviter un litige, certaines formulations sont des aimants à problèmes. On retrouve souvent les mêmes erreurs : vouloir verrouiller un fournisseur, appliquer une marge, ou utiliser un mécanisme de charges « comme si » l’électricité privative était récupérable.
- Imposer un fournisseur ou empêcher le changement : le locataire doit pouvoir choisir et changer sans frais.
- Créer une marge sur l’électricité ou facturer sans méthode explicite : cela vous place sur un terrain défavorable.
- Forfait manifestement excessif en meublé : risque de contestation et de remboursement du trop perçu.
Le kit anti-litige : les preuves qui font la différence dès le départ
Quand un désaccord naît, il se joue rarement sur une grande théorie. Il se joue sur votre capacité à montrer une méthode simple, annoncée, et des preuves faciles à comprendre. Les situations typiques sont connues : contestation d’un forfait jugé trop élevé, clause de refacturation contestée, absence de justificatifs, désaccord sur les relevés.
Voici les pièces qui protègent le mieux, sans alourdir votre gestion :
1) États des lieux avec index : notez les index au moment des entrées et sorties, ajoutez des photos, idéalement horodatées, et conservez les relevés si disponibles.
2) Factures et détail du calcul : gardez les factures d’électricité, et si vous devez répartir ou indemniser, détaillez ce que vous avez compté (kWh, abonnement, taxes) selon ce qui est prévu.
3) Trace écrite : clauses signées, avenants, quittances, échanges écrits. Une discussion orale se réécrit toujours après coup.
Si malgré tout le conflit s’installe, le Médiateur national de l’énergie peut jouer un rôle dans le traitement du différend. Mais votre dossier doit être prêt avant : c’est lui qui rend la conciliation possible.
À vérifier avant signature : les points techniques qui conditionnent votre marge de manoeuvre
Dans un projet locatif bien tenu, la question de l’électricité se règle souvent avant même la signature, parce qu’elle dépend d’éléments très concrets.
Vérifiez que le compteur est en état, accessible, et que vous pouvez transmettre l’identification PDL ou PRM (Linky). Pensez aussi au diagnostic électrique : pour certains baux, il doit être annexé depuis le 1er janvier 2018, notamment si l’installation a plus de 15 ans. Enfin, clarifiez qui paie quoi à l’entrée : la mise en service est en principe pour le locataire, et le raccordement d’un logement neuf pour le propriétaire.
Une dernière anecdote, très domestique : j’ai vu un propriétaire perdre du temps (et de la sérénité) parce que le compteur était inaccessible le jour de l’état des lieux. Sans index, la discussion sur « qui doit quoi » devient vite émotionnelle. Un simple accès au compteur, une photo d’index et un relevé écrit remettent la relation sur des rails factuels.
Votre ordre d’action si vous voulez facturer proprement sans vous exposer
Si je devais hiérarchiser, je le ferais dans cet ordre : d’abord la robustesse juridique, ensuite la simplicité de gestion, enfin l’optimisation fine. Il faut regarder au-delà du prix affiché ou du montant mensuel : ce qui coûte cher, ce sont les allers-retours, les contestations, et les mois qui se perdent en régularisations bancales.
Donc, à budget égal et à stress égal :
1) Si le logement a un compteur individuel, basculez vers un contrat au nom du locataire (avec PDL ou PRM transmis, et ouverture conseillée 15 jours avant l’entrée).
2) Si vous êtes en meublé, un forfait peut être une option simple, à condition qu’il soit clairement défini et non excessif.
3) Si vous n’avez pas de comptage autonome, privilégiez une répartition objective documentée, et si possible un sous-compteur pour sortir de l’approximation.
Ce cadre ne promet pas le « zéro discussion », mais il vous met du bon côté : une méthode compréhensible, défendable, et alignée avec la cohérence globale du projet locatif.
